【案情简介】

2016年1月19日，王X芳与烟台市RD置业有限公司（以下简称RD公司）签订《商品房买卖合同》，约定王X芳购买RD公司开发建设的东海岸·书香府第4#商住楼单元第30层3001号房，建筑面积141㎡，房屋总价为688080元。

2017年5月17日，孙X静与王X芳通过大唐房产经纪有限公司（以下简称大唐公司）的居间服务签订《房屋买卖合同》，约定王X芳将上述房屋以700000元的价格出卖给孙X静；合同签订之日，孙X静支付王X芳定金30000元，由大唐公司代为保管；双方到售楼处更名当日付清全款，王X芳在孙X静付清房款之日向孙X静交付房屋；合同签订后约定过户日期为2017年7月1号前，房屋在办理交易、权属登记手续所发生的税、费，双方约定由王X芳承担，如无约定，按国家规定由各自承担，更名合同产生费用由王X芳承担；合同签订后，孙X静中途悔约的，应及时通知王X芳、大唐公司两方，购房定金归王X芳所有，王X芳中途悔约的，应及时通知孙X静、大唐公司两方，并应在悔约之日起十日双倍返还购房定金给孙X静。合同另约定了双方的其他权利义务。当日，孙X静向王X芳支付购房定金30000元，由大唐公司代为保管。

2018年7月12日，王X芳向孙X静发出《解除合同通知书》，主张在签订《房屋买卖合同》后，RD公司将上述房屋抵押给第三方，导致现在无法办理商品房买卖合同更名手续，也无法实现合同目的，故通知解除原王X芳及大唐公司于2017年5月17日签订的《房屋买卖合同》，请孙X静于收到通知之日起3日内与大唐公司联系取回已付的30000元。

孙X静接到解除合同通知后，通过朋友介绍找到了我，将事情经过和我讲述了一遍，我认真查看了孙X静提供的证据材料，根据我多年从事与房产等业务的从业经验，认为这个案子可以做，于是我决定受理此案。

   【调查与处理】

    孙X静于2018年7月15日与我所签订了委托代理合同，我所委派王刚律师作为本案一审阶段的代理人，在接受的孙X静委托后，及时与孙X静进行了沟通并收集了案件的相关材料。在收集完证据材料后，律师代孙X静依法向被告户籍地即烟台市芝罘区人民法院提起诉讼并依法申请了财产保全，请求对方双倍返还定金60000元，赔偿原告增值损失426000元，诉讼费、保全费由被告承担。被告委托律师应诉，提出了管辖权异议，芝罘区法院经过审理，异议成立，裁定将案件转交烟台市莱山区法院审理，在审理过程中，中介公司将原告的购房定金退还给原告，根据原告申请，法院委托评估机构对涉案房屋增值金额进行评估，评估涉案房屋增值357500元，于是，原告在诉讼过程中，变更诉讼请求，莱山区人民法院经过审理，依法判决如下：

    一、被告王X芳赔偿原告孙X静损失357500元，于本判决生效之日起十日内履行； 二、被告王X芳支付原告孙X静评估费10000元，于本判决生效之日起十日内履行。案件受理费减半收取计3406元，诉讼保全费3020元，由被告王X芳负担。经过代理人的据理力争，全部支持了原告的全部诉讼请求，此案圆满解决，委托人对结果非常满意。

   【法律分析】

本案是印象较为深刻的一起案件，刚刚接触本案之时，第一感觉就是王X芳违约事实明确，且有微信及短信记录为证，事实清楚，按照定金罚则和赔偿损失的法律规定，应该不是多么复杂的案件，但是当再进一步去研究证据和查阅相关法律法规以及部分案例后发现并非如此。

本案合同中明确约定“交易方式为合同更名”，而我们在查阅部分案例发现，此种交易方式有可能会涉及因避税而违反法律的强制性规定导致合同无效，如果真的适用此种情形的话那么将无法按照定金罚则和赔偿损失等法律规定的适用，那后果非常不利，故我们大家的侧重点放在这个问题上，经过查阅相关的法律规定和司法解释，结果发现：一、《城市房地产管理法》第三十八条规定不属于效力性规范，不能作为认定合同效力的依据。最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第14条“合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”。根据该规定可知，并非违反了国家强制性规定的合同都应当被认定为无效，只有违反效力性规范的合同才能被认定为无效。强制性规范是否为效力性规范，应从法律、行政法规的立法目的出发，运用目的解释方法予以综合评判。首先，《城市房地产管理法》第三十八条第六项规范的含义，其只是规定“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”，并未正面规定转让未登记领取房产证的房屋买卖合同无效。其次，《城市房地产管理法》为行政性法律，其目的在于加强对城市房地产的管理。从立法意图上看，该条规定的立法目的是为了保证进入市场交易的房地产产权清晰合法，避免权属不清的房地产进入市场后，扰乱市场秩序，损害当事人的合法权益，并利于国家对房地产的管理和监督。违反这一规定，只产生物权不能及时变动(如房屋转让不能及时过户或及时颁证)的结果，其只会损害房屋买受人的民事利益，并不直接损害国家利益和社会公共利益，故该条规范的性质属于管理性的禁止性规范，而非效力性规范。违反该条规定并不对民事行为效力产生影响，亦不当然导致房屋买卖合同无效。所幸的是对方律师在庭审时并未就合同的效力提出异议，法官也未就合同的效力进行调查。

但是此时又有一个新的问题出现了，违约责任和赔偿金额如何认定？关于被告解除《房屋买卖合同》的原因。被告主张，涉案房屋系顶账房屋，RD公司将该房屋抵顶给被告用以清偿债务，被告与RD公司签订《商品房买卖合同》但没有办理网签备案手续，被告多次联系RD公司要求其办理网签、合同更名手续，RD公司均拒绝办理，系因RD公司的过错导致本案结果的发生，被告没有违约行为。原告主张，被告未能按照合同约定履行义务，显然属于违约，应承担违约责任。

关于赔偿金额问题，经原告申请，法院委托烟台嘉信房地产评估有限责任公司（以下称鉴定机构）对涉案房屋在2018年7月12日的市场价格进行评估。2019年6月4日，鉴定机构出具烟嘉评鉴字[2019]019号《房地产估价报告》，确定：涉案房屋建筑面积141㎡，在2018年7月12日的市场价值为1057500元，单位面积为7500元/㎡。由此得出原告的损失即涉案房屋的增值损失357500元。

   【典型意义】

   这个案件的办理主要有两方面的典型意义。

   一是办理房产纠纷案件要具有专业的知识，这起纠纷在房屋买卖过程中不是很常见，不但涉及到合同法、城市房地产管理法以及相关的司法解释等规定，又涉及到管理性规范和效力性规范的问题，如果不具备专业的知识，遇到专业的房产纠纷律师，很容易造成被动。

二是办理案件要考虑全面，做到未雨绸缪，办理此案时，王刚律师仔细查阅了大量的法律规定和相关的案例，有的法院认定此类合同属于无效合同，如果认定无效，那么，原告索赔就无法实现，本律师针对合同的效力做了大量工作，准备了相关的法律依据和相关案例，庆幸的是对方未对合同效力提出异议。

本案经过律师的精心准备，步步为营，一审法院判决支持我们的诉求，对方赔偿并承担了所有诉讼费，最终我们成功了，此案让我们感受到作为法律人，我们心中必须有那么一份正义，并且坚持。